不動産を任意売却する際の注意点ってなに？
まず任意売却の物件は抵当権設定額より低い価格になることです。
このため普通の不動産売買と異なり、任意売却を行う時は債権者に承認を求めることになります。
先生
ハニワくん
不動産を任意売却する際の注意点ってなに？
不動産を売却する場合、任意売却の方式で行う場合があります。任意売却をすることで、住宅ローンの全額返済が可能になります。住宅ローンを早く返済したい場合、この任意売却の方式を選択できます。しかし任意売却は普通売却と比べて違いがありますので、事前にしっかり理解しておくことが大切です。
任意売却について
住宅を購入するために、多くの人たちが利用しているのが住宅ローンです。この住宅ローンの残高がある状況で任意売却を行えば、残りの債務を返済できます。住宅ローンを利用した借主が何かしらの理由によって支払い不能になった時、債権者が不動産競売を行います。この競売が実行される前に、債務者が債権者の合意により、普通の住宅のように売却するのが任意売却です。
任意売却をすることで、債権の回収が早まることがあります。そのため債権者側は、競売よりも任意売却を好む人が多いのです。債権者にもメリットがありますが、債務者にもメリットがあります。
債務者のメリットとしては、住宅ローンの返済の対応が柔軟になることです。住宅ローンの返済が確実になりますので少額返済、また一時金などの減免措置に対応してもらえることがあります。さらに不動産を購入する人は、普通の不動産と比べて安く購入できます。また任意売却は、倒産ビジネスとしても利用されることがあります。ローン滞納不動産を売却すれば、仲介業者に多くの仲介手数料やコンサルタント料が入ります。おいしい話には、悪徳業者がたくさん集まってきますので気をつけてください。
この章のまとめ
- 競売が実行される前に、債務者が債権者の合意により、普通の住宅のように売却するのが任意売却。
- 任意売却をすることで、住宅ローンの全額返済が可能になる。
- 不動産を購入する人は、普通の不動産と比べて安く購入できる。
- 任意売却は、倒産ビジネスとしても利用されることがある。
普通の売買との相違点
前述のように、任意売却というのは当事者の合意による売却です。この任意売却と通常の不動産売却ついては、その内容はほとんど同じです。また売買契約や、住宅ローンを利用する時も同じように取扱いします。しかし、異なる点もありますので注意してください。
異なる点としては、まず任意売却の物件は抵当権設定額より低い価格になることです。このため普通の不動産売買と異なり、任意売却を行う時は債権者に承認を求めることになります。また競売や差押の手続きが必要です。しかし任意売却物件におけるこれらの手続きは、債権者の合意の後に司法書士などの専門家が行います。そして任意売却の場合、価格交渉が難しい場合が多いので注意してください。物件の中には債権額を下回り、値引き交渉ができないものもあります。
さらに瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）が免責になることも重要です。任意売却の売主は、住宅ローンなどの返済不能状態に陥っているので保証能力はありません。購入者は、その点をしっかり把握しておいてください。不動産の任意売却は、普通の不動産売却と比べてその内容はほとんど同じです。しかし異なる点もありますので、違いをしっかり認識しておいてください。不明な点は、弁護士や司法書士などの法律の専門家に相談すると良いでしょう。
不動産の任意売却には注意が必要。なぜなら、『倒産ビジネス』の実態があるからである。ローン滞納不動産の任意売却は、倒産ビジネスにかかわる人々の収益源の一つ。不動産を動かせば仲介業者には売買代金の3～6％ほどの仲介手数料が入る。それだけではなく、コンサルタント料も得られるので、とても『おいしい』。おいしい話には悪い業者が集まってくるのだ。
この章のまとめ
- 任意売却と通常の不動産売却ついては、その内容はほとんど同じ。
- 異なる点は、任意売却の物件は抵当権設定額より低い価格になること。
- このため普通の不動産売買と異なり、任意売却を行う時は債権者に承認を求めることになる。
- また競売や差押の手続きが必要。
- 任意売却物件におけるこれらの手続きは、債権者の合意の後に司法書士などの専門家が行う。
- 瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）が免責になることも重要。
