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住宅ローンの融資の流れについて知ろう
マイホームの価格は、物件、立地条件によって大きく異なります。しかしそれでも数千万円の規模になりますから、現金で一括で購入するという人は一部のお金持ちを除いて存在しません。そのため一般の人は、マイホームを購入するために、金融機関から住宅ローンの融資を申し込み、お金を借りてマイホームを購入する事になります。では、住宅ローンを申込みして、融資を受けるまでの流れについて紹介したいと思います。
事前審査とは
マイホームを購入する時には、先に住宅ローンを申込みして審査が通るかどうか確認しておきたいところです。なぜなら住宅ローンの審査が通らなければ、購入した物件の価格を支払う事が出来ないからです。しかし住宅ローンの申込みは、マイホームの売買契約を結んだ後からでないと申込みをする事が出来ません。そのため売買契約前に、事前審査を申込みしておきましょう。
ただし、事前審査とはあくまで、事前審査です。事前審査に無事通っても、実際に売買契約を結んだ後に、住宅ローンの本審査を受けたら審査に通らないという可能性もゼロではありません。その場合は、仕方がないのでローン特約で売買契約を解除するしかありません。（ローン特約とは、住宅ローンの審査に通らなかった場合は。売買契約を解除する事が出来るという特約の事です。）
住宅ローンの申し込み
マイホームの売買契約を結んだ後に、必要書類を揃えて、住宅ローンの申し込みをします。必要書類の種類は会社員と自営業では異なるので、確認しておきましょう。
- 直接金融機関の窓口へ持っていく方法
- 金融機関のサイトから申込みをすませ必要処書類は郵送する方法
とがあります。融資審査にかかる期間は2～4週間程度です。しかし、ローン特約の解除出来る期日が設けられているため、その期日に間に合うかどうか確認しておきましょう。事前審査を申込みしている場合は、本審査の期間は短縮されて、1～2週間程度で結果が出ます。
貸出審査とは
では複数融資を申込む事が不利な状況につながるのであれば、効率よく融資を受ける住宅ローンの融資審査は、なぜこんなに時間がかかるの？と不思議に思う人もいるでしょう。しかしこれは借入金額が高額なので、金融機関だけでなく、信用保証会社や生命保険会社など、それぞれの機関が、それぞれ審査を行い、金融機関に報告するために、どうしても時間がかかってしまうのです。
ちなみに融資審査の内容は「物的審査」では住宅ローンの担保としてマイホームに抵当権が設定されるので、マイホームの審査を行います。建築基準法に適合しているかどうか、中古住宅の場合は経過年数、また土地の権利はどうなっているのか？また物件価格がぼったくりではなく、適正価格がどうかも判断されます。「人的審査」では住宅ローンの申込み者の属性を審査します。
- 申し込み時の年齢と完済時年齢
- 勤務先と職業
- 雇用形態
- 勤続年数
- 年収
- 資産状況
- 借入状況
- 社会保険の加入の有無
- 健康状態
などです。もし年収が低く、自分だけでは融資審査に通らない可能性が高そう。そんな場合は、夫婦の収入を合わせて融資を受けるペアローンがあります。
融資契約
住宅ローンの本審査に通ったら、無事融資契約という流れになります。住宅ローンの契約では、「金銭消費貸借契約」という契約を結ぶ事になり、この時点で金利が確定する事になります。
簡単に住宅ローンの流れについて紹介しましたが、住宅ローンを受ける金融機関や融資の種類によって、申し込みから融資までの流れが変わる場合があります。そのため、自分が申込みをしようと思っている融資がどういう流れになっているのか、必ず事前に確認するようにして下さい。
住宅ローンの融資の流れ・銀行の場合
住宅ローンの融資を申込む場合、金融機関は銀行か金融公庫のどちらかになります。銀行と金融公庫では、申込みから契約完了までの流れが多少異なります。今回は、銀行の住宅ローンの申し込みから契約までの流れについて、簡単に紹介したいと思います。
住宅ローン申し込み
まず住宅ローンの融資の申し込みをする事になるのですが、先に事前審査の申し込みをしておきましょう。この事前審査とは、住宅ローンの審査に通るかどうかの目安みたいなものです。本審査に申し込むためには、住宅を購入した契約書が必要になります。
しかし住宅を購入するためには、審査に通るという保証が欲しいですよね。そのため面倒に感じるかもしれませんが、手続き上、事前審査を申込み、事前審査の結果で住宅の購入の契約を結び、その契約書を必要書類として、住宅ローンの本審査の申し込みの際に提出するという流れになります。
必要書類について
住宅ローンの本審査申込みの際には、一緒に提出する必要書類がいろいろと存在します。必要書類の内容は、会社員と自営業では異なりますし、購入した物件が新築の場合、一軒家とマンションの場合、お借換の場合では、それぞれ異なるので、自分の場合はどの書類が必要なのか、事前審査の際に融資担当者に確認し、早めに書類の準備を進めておきましょう。
新築の場合は、
- 住宅ローン申込書
- 個人情報の取扱に関する同意書
- 生命保険書
- 健康診断書
- 火災保険書
- 口座開設書類
- 住民票の写し
- 本人確認書類
- 各種健康保険証
- 源泉徴収
- 課税証明書
に加えて、物件に関する書類が必要になります。もっとも各銀行によって、必要書類の内容が異なる場合があるので、必要書類について全て揃っているか確認してください。
審査と契約
住宅ローンに申込みをすると、本審査が行われます。審査の基準に関しては、どのような基準で審査に通るのか、落ちてしまうのか、その基準は銀行によって異なります。本審査の期間は2～4週間程度かかります。そして審査結果の連絡を届きます。審査に通ると「借入手続きの案内」が郵送で届きます。契約に必要な書類を揃え、住宅ローンの契約、抵当権の設定の手続きをが完了すれば、住宅ローンの融資が実行されます。
もちろん、住宅ローンの融資は、口座に振り込まれるところまでで完了ではありません。住宅ローンは何十年という長い期間をかけて、借入金額を返済していかなければいけません。返済が滞る事がないように、完済し、完済をした時点でようやく完了だと言えるでしょう。
提携ローンとは？
住宅ローンを申込む際に注意をしなければいけないのが提携ローンです。提携ローンとは、住宅販売会社から勧められる住宅ローンの事です。
提携ローンの場合は、物件の書類などの必要書類のやり取りを住宅販売会社と提携会社が行ってくれるので、手続きという意味では非常にお手軽なローンだと言えるでしょう。当然提携ローンなので、物件審査も必要ありません。銀行の通常金利よりも優遇された金利を適応してくれているため、非常にお得感があります。
しかし、提携ローンが1番お得だとは限りません。住宅ローンを探す手間が省けるし、手続きが楽だから提携ローンで構わないという理由だけで選んではいけません。何十年と返済は続くわけですから、一見大差はないように見えても、金利が少し違うだけで返済の負担は大きく変わってきます。自分のライフスタイルに合わせて、1番負担が少ない住宅ローンを選ぶようにして下さい。
住宅ローンの融資、金融公庫の場合
金融公庫とは、政府が100％出資している政策金融機関です。そのため民間の金融機関と違う点がいくつかあります。金融公庫の方が融資の手続きが複雑そう、融資審査が厳しそうと思う人もいるかもしれません。では金融公庫の融資はどのように、行われているのか、その流れについて紹介していきたいと思います。
融資の種類について
まず融資に申込みする際には、融資の種類について把握しておく必要があります。住宅を購入するための融資は普通は1種類じゃないの？そう思う人もいるでしょう。確かに民間の金融機関の場合は住宅ローンとして設定されているのは1種類のはずです。しかし金融公庫の場合は、もう少し複雑に融資の種類が分類されている事を理解しましょう。
例えばそれがリフォームのための融資なのか、それとも災害復興住宅のための融資なのか、地すべり等の関連住宅融資なのか、○○住宅に該当する場合は、金利が低金利になる可能性もあるので一度確認してみて下さい。
金融公庫の商品で一番有名な住宅ローンは「フラット35」です。最長35年の長期固定金利の住宅ローンなので、多くの人に支持されている商品です。ではフラット35の手続きの流れについて紹介していきたいと思います。
申込み条件
フラット35では申込み条件があります。まずは申込み条件に該当するかどうか、確認をして下さい。申込み年齢は70歳未満の人、ただし、二世帯住宅や親子で同居の場合は、親子リレー返済の利用を認めているため70歳以上であっても、申込みする事が可能です。
日本国籍がある人、または外国人であっても永住許可を受けている人。年収が400万円以下の人は年間合計返済額が年収の30％以下の場合、400万円以上の人は年収の35％未満と、無理のない返済プランになっているかどうかも審査では重要なポイントとなります。申込み条件は、申込み者の条件だけでなく、借入対象となる住宅にも条件があります。住宅金融支援機構が定めた技術基準に適合している住宅かどうかが重要なポイントとなってきます。技術基準に関して、事前にしっかりと確認しておきましょう。
そして、建築費は購入価格が1億円以下である事、申込みの時点で竣工から2年以内の物件で、人が住んだ事がない住宅である事、が、新築住宅の条件となります。
フラット35の手続きの流れ
フラット35の手続きの流れですが、住宅をイチから建設する場合、新築住宅を購入する場合、中古住宅を購入する場合、借換融資を行う場合では、それぞれ手続きの流れが変わってくるので注意して下さい。今回は1番多い、新築住宅を購入する場合の手続きの流れを紹介していきます。
借入の申込み
- 所得を証明する書類
- 住宅の売買金額が確認出来る書類
- 住宅の登記事項証明書
- 土地の登記事項証明書
などの必要書類も一緒に添付して下さい。
申込みをしてから、1～2週間程度で審査結果の連絡があります。融資審査に通ると、融資の契約を行います。契約と同時に抵当権設定の手続きも行う事になります。融資を受ける際に気になるのは金利ですよね。フラット35では、全期間固定金利で、金利が上がらない事がメリットの1つだと言えるでしょう。
ではその金利がどれぐらいなのか？というと、それは条件によって異なります。借入期間や融資率に応じて借入金利が異なってくるため、自分が融資を受ける際にはどれぐらいの金利になるのかシュミレーションしてみて下さい。返済方法は、
- 元利均等毎月払い
- 元金均等毎月払い
から選べるようになっています。また、
6ヶ月ごとのボーナス払い
も併用可能です。繰上返済手数料は発生しないため、金利の負担を減らしていくため、余裕がある月は出来るだけ繰上返済を行い、なるべく短期間での完済を目指しましょう。人生において1番大きな買い物になる住宅ですから、なるべく条件のいい住宅ローンを選び、その負担を減らすようにして下さい。
